פסק-דין בתיק ע"א 2399/05

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (כבוד השופטת נורית רביב) מיום 10.5.05 בת"א 26860/01, 26863/01, 26864/01, אשר קיבל את תביעת המשיבים לפינוי המערערים ממקרקעין שהם חלק מחלקה 18 בגוש 6137, הנמצאים ברחוב דרך לוד 98, תל אביב, בשכונה הידועה כ"שכונת הארגזים", ואשר סומנו בתשריט שצורף לכתבי התביעה במספרים 154 ו- 148 (להלן: "המקרקעין"). בית המשפט חייב את המשיבים בפיצוי המערערים בעבור הפינוי: 533,953 ש"ח לבית האב של המערער 1 ו- 494,589 ש"ח לבית האב של מערערת 2. לסכומים אלו הוסיף בית המשפט הפרשי הצמדה למדד החל ממאי 1993 וכן סכום של 50,000$ לכל בית אב.

1.                    רקע והליכים

(א)                המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים המנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל").

(ב)                 המערערים מחזיקים במקרקעין מאז שנת 1947. על פי חלוקה פנימית של השטח בן כ-4 הדונמים שאותו תפסו, הוקצו 600 מ"ר להקמת מבנה מגורים לכל משפחה-בית אב. השטח הנותר שימש להקמת עסק בשם "קפה נח", שפעל עד לשנת 1990 .

(ג)                  המשיבות 2 ו- 3 (להלן: "המשיבות") הן הזוכות במכרז שפירסם המינהל בדצמבר 1998 לפינוי ובינוי ב"שכונת הארגזים" בתל אביב. על פי ההסדרים החוזיים שכרתו המינהל והמשיבות, קיבלו האחרונות על עצמן לפנות את המחזיקים במקרקעין ולשאת בתשלום פיצוי למפונים בהתאם לתנאי המכרז.

(ד)                 בדצמבר 2000 פנו המשיבות למערערים וליתר בני המשפחה והציעו להם לפנות את המקרקעין, בתמורה לפיצוי על פי תנאי המכרז. משסורבו, הגישו המינהל והמשיבות תביעה בסדר דין מקוצר לפינוי ולסילוק ידם של המערערים ובני משפחה נוספים מהמבנים המשמשים למגוריהם.

(ה)                בתחילה ניתנה למערערים רשות להתגונן שהוגבלה לשאלת זכותם כבני רשות במקרקעין והתניית ביטול הרשות בתנאים. בבקשת רשות ערעור (בר"ע 2459/01 - להלן: "הבר"ע") הרחיב בית המשפט את הרשות להתגונן גם לטענות בדבר הכחשת גבולות המקרקעין והתיישנות, הן מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, הן מכוח ישיבתם במקרקעין. בהליך אחר הורה בית המשפט המחוזי לדון מחדש בבקשת מחיקה שהגישו המערערים באיחור. כתוצאה מכך תוקן כתב ההגנה של המערערים כך שתכלל טענה בדבר אי קיום תנאים מוקדמים להגשת התביעה, והוגשו תצהירי עדות ראשית משלימים.

(ו)                  להשלמת התמונה יצויין כי כיום נמצאים במקרקעין שניים מתוך 4 בתי האב המקוריים של משפחת לוי, לאחר שאחד מבתי האב העביר זכויותיו למשפחת סבג ובית אב אחר פונה בהסכמה לפני מספר שנים.

2.                    פסק דינו של בית משפט קמא

(א)                בית המשפט דן, בשלב הראשון, בטענת המערערים שלא התקיימו התנאים המוקדמים להגשת תביעת פינוי ועל כן יש למחוק את התביעה. לטענת המערערים היה על המשיבות ליתן להם הצעה מפורטת ומסוימת בכתב בקשר לשיעור הפיצוי, וכמו כן להמציא לידיהם הערכת שמאי מוסמך של המקרקעין. בית המשפט דחה טענה אחרונה זו בקובעו כי לפי תנאי המכרז, הערכת שמאי אינה תנאי מוקדם להגשת תביעת פינוי ממבנה מגורים ומקרקע המוחזקת נוסף עליה. את הטענה בדבר הגשת הצעה מפורטת בכתב דחה בית המשפט, שקבע כי ההצעה צריכה להניח בסיס מוצק לניהול משא ומתן יעיל בין הצדדים, אך אינה צריכה לרדת לפרטי הדיור החלוף לפני שהמפונה הביע נכונות עקרונית להתפנות. בית המשפט קבע אמנם שהמכתב שנשלח למערערים בדצמבר 2000 אינו מספק, שכן אינו מפרט את האופציות השונות שהוצעו למפונים, ואולם במסגרת ההליכים המקדמיים פירט מר חכשורי מטעם המשיבים בתצהיר התשובה לשאלון, את ההצעה שהוצעה למערערים, ואשר עמדה בתוקף גם במועד כתיבת הדברים, ובכך תוקן הפגם שנפל בהצעה. מכל מקום, הוסיף בית המשפט, אין מדובר בטענת הגנה שיכולה להוביל למחיקת התביעות, לאחר שחלפו 5 שנים מעת הגשתן.

(ב)                 בית המשפט דחה גם את הטענה בדבר זיהוי הנכס והגדרת גבולותיו, בקובעו כי קווי המתאר של היחידות שבהן מחזיקים המערערים זהים, הן בתרשימים שצורפו לכתב התביעה, הן בתרשימים שצורפו לחוות דעת המודד. המערערים זיהו את  המבנים המיועדים לפינוי. אמנם קיים שוני בין התרשימים שצורפו לכתב התביעה ובין המפות שצורפו לחוות דעת המודד באשר למיקומם של המבנים ביחס לגבול המזרחי של התב"ע, ואולם המודד נתן תשובות מניחות את הדעת באשר לשוני זה ובאשר לאופן שבו קבע את גבולות התב"ע. מכל מקום, גם אם חלק מסוים ממבנה נמצא מחוץ לגבולות התב"ע, הרי המערערים אינם חולקים שחלקו העיקרי נמצא בתוך גבול התב"ע ועל כן מיועד לפינוי.

(ג)                  המערערים טענו כי הם מחזיקים בחלק יחסי ובלתי מסוים ממתחם ששטחו ארבעה דונמים, שעל כן הגבלת התביעה ל- 4 מבני מגורים היא ניסיון לפנותם משטח "גדול" אגב "תשלום קטן". בית המשפט דחה את הטענה, ככל שהיא עוסקת במבנים הנמצאים מחוץ לתב"ע ולהחזקה בחלק "בלתי מסוים" במקרקעין, וקבע כי המערערים יוכלו לטעון לזכותם לפיצוי בגין השטחים האחרים בהליך שהם ייזמו, אך אין בטענה זו כדי להקים הגנה מפני התביעה לפינוי ממבני המגורים. עם זאת, קבע בית המשפט שיש לפצות את המערער 1 והמשיב 6 גם בגין יחידה בת 2 חדרים שממוקמת מצפון ליחידה שבה הם מחזיקים, למרות שהמשיבים לא ביקשו את פינוייה.

(ד)                 בית המשפט הוסיף ודן בטענת ההתיישנות שהעלו המערערים, על שני ראשיה.  נפסק, שהמערערים לא הביאו ראיה, שאינה עדות מפי השמועה, לביסוס טענתם בדבר רכישת הזכויות במקרקעין מ"אדם ערבי" שרכש זכותו מכוח החזקה ועיבוד המקרקעין במשך תקופה העולה על 10 שנים. יתר על כן, התקופה בת 10 השנים של חזקה ועיבוד, אשר קבועה בסעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, הוארכה בסעיף 22 לחוק ההתיישנות, התשי"ח- 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") ל- 15 שנים. ההארכה זו חלה רטרואקטיבית (סעיף 29 לחוק). כמו כן, סעיף 78 הנ"ל מקנה למי שהחזיק ועיבד במשך 10 שנים אדמת מירי או אדמת הקדש זכות לקבל בחינם שטר טאבו חדש ואין מדובר בהקניה אוטומטית ללא רישום של זכויות בקרקע. מדובר אפוא בזכות שאינה ניתנת להעברה כלל.

(ה)                אשר לטענת ההתיישנות מכוח שנים נקבע כי המערערים, אשר ביקשו להיבנות מתקופת התיישנות של 15 שנים בלבד החלה על מקרקעין בלתי מוסדרים, צריכים היו להציג ראיות באשר למועד שבו עברו המקרקעין הסדר, וזאת לא עשו. כמו כן, נקודת המוצא של המערערים באשר להסדר החוקי התקף במועדים הרלוונטים מוטעית. עסקינן במקרקעין מסוג מירי, שלגביהם חלה הוראת סעיף 20 לחוק הקרקעות העותומני כפי שתוקנה בסעיף 22 לחוק ההתיישנות. סעיף זה, שהיה קיים בחוק ההתיישנות המקורי, האריך את תקופת ההתיישנות ל- 15 שנים, וקבע כי במניין התקופה לא יבואו חמש השנים הראשונות. לפיכך, אם המקרקעין לא עברו הסדר לפני שנת 1962, הרי שנדרשות 20 שנים כדי להביא להתיישנות. הואיל והמועד המאוחר ביותר האפשרי שבו עברו המקרקעין הסדר היה בשנת 1966, הרי שבכל מקרה ההסדר נעשה לפני תום תקופת ההתיישנות ועל כן לא חלה התיישנות מכוח שנים. זאת ועוד, גם אם היתה נכונה טענת המערערים שתקופת ההתיישנות הסתיימה בשנת 1962 לפני שהמקרקעין עברו הסדר, הרי שרישום המקרקעין על שם מדינת ישראל עומד למערערים לרועץ, נוכח ההלכה שההסדר מחק את כל הזכויות שהיו קיימות לפני הרישום, אם היו כאלו.

(ו)                  בית המשפט דחה גם את טענת המערערים כי רשיונם במקרקעין הוא בלתי הדיר. נפסק, כי המוסד של רשות בלתי הדירה, שורשיו בהשתק מן הצדק, ובמקרה הנדון, הצדק הפרטי, ככל שישנו, נדחה מפני הצדק הציבורי. מדובר בקרקעות של המדינה, ובמקרקעין הנמצאים בשכונה שמצבה ירוד מכל הבחינות, ואשר הרשויות מבקשות לשקמה. מן הצד השני, היו המערערים ערים לכך שיבוא יום והם ידרשו לפנות את המקום. צפייתם התמצתה אם כן רק בקבלת פיצוי.

(ז)                  לפיכך, קבע בית המשפט כי נותר לדון בטענת הפיצוי. דרישת המערערים להורות למשיבים לערוך שמאות נדחתה, באשר תנאי המכרז אינם מורים על עריכת שמאות ביחס למבני מגורים. כמו כן נפסק כי למערערים אין חצר ששטחה מזכה בפיצוי על פי "הקריטריונים לפינוי שכונת הארגזים" (להלן: "הקריטריונים"). עם זאת, דחה בית המשפט את החישוב שערכו המשיבות, על בסיס התעריף המוזל לחדר הבנוי ללא היתר, בקובעו כי שכונת הארגזים נבנתה כולה ללא היתרי בניה כחוק. לפי תנאי המכרז זכאי כל מפונה למעמד של "בית אב" ולדיור חליף בדירה בת 4 חדרים, בלא זיקה לכך שהדירה שממנה פונה נבנתה ללא היתר. עוד נפסק שההנחייה לחישוב הפיצוי ללא הפרשי הצמדה למדד אינה רלוונטית לפינוי במסגרת המכרז, ויש להוסיף על כן הפרשי הצמדה החל ממאי 1993, כמו גם סכום של 50,000$ לפיצוי שנפסק לכל בית אב: 533,953 ש"ח לבית האב של המערער 1 ו- 494,589 ש"ח לבית האב של המערערת 2. כפוף להפקדת הכסף בקופת ההוצאה לפועל, הורה בית המשפט למערערים לפנות את המבנים בתוך 60 יום ממועד מתן פסק הדין.

(ח)                הערעור דנן הוגש אך ורק על-ידי מי שהיו נתבעים 4, 6 בתביעה בבית משפט קמא.

3.                    טיעוני המערערים

ואלו טיעוני המערערים:

(א)                שגה בית משפט קמא שעל אף שקבע שקודם להגשת התביעה לא הניחו המשיבים בפני המערערים הצעה, כמתחייב מתנאי המכרז, לא דחה את התביעה אלא ראה בתצהיר התשובות לשאלון "תיקון" לעיוות. על פי תנאי המכרז היה על המשיבים להגיש הצעה מפורטת באשר לפיצוי המובטח, תוך הבחנה בין החלופות השונות העומדות בפני המפונים. רק סירוב להצעה כאמור מאפשר, על פי תנאי המכרז, הגשת תביעה משפטית, כאשר תנאי להגשת ההצעה הוא הערכת שמאי לשוויו של העסק שהיה בידי המערערים.

(ב)                 המערערים הוכיחו את טענתם שהמבנים שהם מחזיקים שונים מאלה שפינויים התבקש בכתב התביעה, ודי להשוות את תרשימי המבנים שצורפו לכתב התביעה לתרשימי המודד המוסמך, בעין בלתי מזויינת, כדי לעמוד על כך. כמו כן, מספרי המבנים המיועדים לפינוי לפי כתבי התביעה ונספחיהם לא הוכחו. מר חכשורי לא הצליח לשמש לבית המשפט "מורה נבוכים" בעניין זה, והמשיבים לא זימנו את נציגי חברת פנורמה שערכה את הסקר וקבעה את מספרי המבנים לעדות בנושא זה. המשיבים אף לא הוכיחו כי המבנים נמצאים בשלמותם בתחום התב"ע, וזאת על אף שהמערערים כפרו בזיהוי המקרקעין נושא התביעות, ועל אף שגבולות התב"ע הם שקובעים אם למשיבים עומדת עילת תביעה, ולו לכאורה.